Depuis son entrée en vigueur, le dispositif Éco-Énergie Tertiaire structure la trajectoire de réduction des consommations énergétiques des grands bâtiments. Au cœur de ce mécanisme : la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME, qui centralise l’ensemble des déclarations annuelles. Pourtant, selon le dernier baromètre 2024 de l’ADEME sur le tertiaire, seulement 42 % des bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² ont déclaré leur consommation énergétique via la plateforme. Ce chiffre révèle à la fois l’ampleur du retard accumulé et les enjeux concrets pour les gestionnaires d’actifs qui n’ont pas encore régularisé leur situation.
Trois réalités à garder en tête avant de lire la suite :
- OPERAT est obligatoire pour tous les bâtiments tertiaires dépassant 1 000 m² — sans exception de statut juridique
- L’arrêté du 1er août 2025 introduit de nouvelles règles de déclaration qui s’appliquent au cycle 2026
- La non-conformité expose à des sanctions administratives publiées au tableau de bord national (le « name and shame » réglementaire)
Ce guide décrypte les obligations concrètes, les dates qui comptent vraiment et les points de friction les plus fréquemment rencontrés par les équipes patrimoniales.
- Qui est concerné : la définition exacte d’une EFA
- OPERAT : fonctionnement et obligations déclaratives
- Calendrier déclaratif 2026 : les dates à ne pas manquer
- Arrêté du 1er août 2025 : ce qui change concrètement
- Risques et sanctions en cas de non-conformité
- Votre plan d’action avant la prochaine échéance
Qui est concerné : la définition exacte d’une EFA
Le terme entité fonctionnelle assujettie (EFA) désigne l’unité de base du décret tertiaire. Concrètement, une EFA correspond à un ensemble de locaux tertiaires occupés par un même assujetti sur un même site, dès lors que la surface plancher totale atteint ou dépasse 1 000 m². Cette définition, issue des articles D. 111-11 à D. 111-16 du Code de l’énergie, s’applique sans distinction au propriétaire du bâtiment, au preneur à bail ou à la personne morale gestionnaire qui dispose des clés de la consommation.
La confusion la plus fréquente concerne les situations multi-occupants. Prenons le cas d’un immeuble de bureaux de 3 200 m² divisé entre trois locataires distincts, chacun occupant moins de 1 000 m². Sur le papier, chaque occupant individuel semble sous le seuil. En réalité, si le bâtiment dans son ensemble dépasse le seuil et qu’un seul assujetti contrôle la facture énergétique du site, c’est lui qui porte l’obligation de déclaration — et donc la responsabilité de créer l’EFA dans OPERAT. La pratique démontre que cette situation est l’une des principales sources d’oubli de déclaration dans les patrimoines mixtes.
Les catégories d’activités tertiaires concernées sont larges : bureaux, commerces, établissements d’enseignement, structures sanitaires et médico-sociales, hôtellerie, restauration, entrepôts à usage tertiaire. La plateforme opera-energie.com accompagne les assujettis dans l’identification de leurs EFA et la structuration de leur dossier déclaratif, étape qui précède toute saisie sur OPERAT.
42%
Taux de déclaration sur OPERAT des bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² — baromètre ADEME 2024
Un point mérite une attention particulière : les surfaces mixtes, où cohabitent activités tertiaires et activités industrielles ou de stockage. Seules les surfaces à usage tertiaire entrent dans le calcul du seuil. Un responsable facility management qui gère un entrepôt logistique adossé à des bureaux doit donc effectuer ce décompte précis avant de conclure à l’assujettissement ou à l’exemption.
OPERAT : fonctionnement et obligations déclaratives
Que déclarer et selon quelle périodicité ?
OPERAT — pour Outil de Pilotage pour la Réduction des Émissions du parc Tertiaire — centralise deux types de données distinctes. D’un côté, les consommations énergétiques annuelles exprimées en kWh d’énergie finale, ventilées par énergie (électricité, gaz, fioul, chaleur urbaine, etc.). De l’autre, les indicateurs d’intensité d’usage (surface, heures d’occupation, nombre de repas servis, etc.) qui permettent de calculer les objectifs de réduction en valeur relative. Cette double déclaration est structurante : sans les données d’usage, il est impossible de valider la trajectoire réglementaire.
La déclaration des consommations énergétiques annuelles est à réaliser chaque année pour l’exercice N-1. Les assujettis qui déclarent pour la première fois doivent également renseigner les données de l’année de référence — généralement 2010, sauf justification documentée — sur laquelle sont calculés les objectifs de réduction de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, tels que définis par les dispositions du Code de l’énergie sur le décret tertiaire.
Le lien avec le décret BACS
Le décret BACS (Building Automation and Control Systems) est souvent présenté comme une obligation parallèle au décret tertiaire, alors qu’il en est complémentaire. Il impose l’installation de systèmes d’automatisation et de contrôle dans les bâtiments tertiaires dont les systèmes de chauffage ou de climatisation dépassent une certaine puissance nominale. L’intérêt pour la déclaration OPERAT est direct : les données collectées par ces systèmes BACS peuvent alimenter la plateforme, réduisant la charge de collecte manuelle pour les équipes patrimoniales.
Cette synergie reste sous-exploitée. La pratique du marché démontre que les bâtiments équipés de BACS certifiés disposent d’un historique de consommation plus fiable, ce qui facilite la justification des années de référence et limite les demandes de correction a posteriori sur OPERAT.
Calendrier déclaratif 2026 : les dates à ne pas manquer
Le calendrier OPERAT obéit à un cycle annuel fixe. Voici la chronologie applicable pour le cycle de déclaration 2026, portant sur les consommations de l’exercice 2025. Il est fréquent de constater que la date d’ouverture de la plateforme est mal anticipée, ce qui contraint certains gestionnaires à des saisies en urgence.
-
Ouverture de la campagne de déclaration sur OPERAT pour l’exercice 2025 -
Date limite de déclaration des consommations annuelles 2025 (échéance réglementaire de référence) -
Publication du tableau de bord public des résultats par l’ADEME — visibilité des assujettis non conformes
Ces échéances sont issues des dispositions réglementaires en vigueur. Comme le confirme une note de synthèse du ministère de la Transition énergétique mise à jour en septembre 2025, aucun nouveau décret n’a modifié les seuils ou les échéances du dispositif en 2025 : les règles applicables au cycle 2026 sont donc celles en vigueur depuis 2022, consolidées par l’arrêté du 1er août 2025.
Bon à savoir : La date du 30 septembre est la date butoir réglementaire, mais la plateforme OPERAT reste techniquement ouverte jusqu’en décembre. Déclarer après le 30 septembre expose formellement à un constat de non-conformité, même si la saisie reste techniquement possible.
Un point pratique souvent négligé : les assujettis qui gèrent plusieurs EFA sur des sites différents doivent valider chaque EFA individuellement dans OPERAT. Un patrimoine de dix bâtiments assujettis représente dix déclarations distinctes à boucler avant l’échéance — sans possibilité de déclaration groupée automatisée à ce stade.
Arrêté du 1er août 2025 : ce qui change concrètement
L’arrêté du 1er août 2025 constitue la principale évolution réglementaire du dispositif depuis 2022. Son impact se concentre sur trois axes : la clarification des méthodes de calcul des objectifs en valeur absolue (Objectif en Valeur Absolue, ou OVA), l’introduction de nouvelles catégories d’activités tertiaires dans la nomenclature OPERAT, et des ajustements sur les modalités de déclaration des années de référence pour les bâtiments rénovés après 2010.
Cas pratique : une foncière face à la transition OVA
Imaginons le cas d’une foncière tertiaire gérant un portefeuille de douze actifs de bureaux, dont quatre construits entre 2012 et 2018. Ces bâtiments récents affichaient déjà des consommations inférieures à la médiane nationale, ce qui rendait l’objectif en valeur relative (40 % de réduction vs 2010) peu pertinent — voire impossible à atteindre par construction. L’arrêté du 1er août 2025 clarifie la méthode OVA applicable à ces cas : l’objectif est calculé sur la base d’une valeur absolue de consommation par m², déconnectée de l’année de référence historique. Pour cette foncière, la friction principale réside dans la mise à jour des paramètres d’activité dans OPERAT, qui nécessite une re-déclaration rétroactive pour aligner les données 2022-2024 avec la nouvelle nomenclature.
Pour les équipes qui gèrent des actifs diversifiés (bureaux, commerces, structures de soins), l’actualisation des catégories d’activité dans OPERAT mérite une vérification systématique avant la prochaine campagne. Une catégorie mal renseignée peut fausser le calcul de l’objectif et déclencher une alerte de non-conformité injustifiée.
La nouveauté la plus structurante reste l’obligation renforcée de documenter les substitutionnalités — c’est-à-dire les changements d’usage ou de surface intervenus dans un bâtiment, qui peuvent modifier le périmètre de l’EFA déclarée. Sans cette documentation, les écarts de consommation entre deux exercices consécutifs apparaissent comme des anomalies non justifiées aux yeux du contrôle administratif.
Risques et sanctions en cas de non-conformité
Le régime de sanction du décret tertiaire repose sur un mécanisme progressif. La première étape est la mise en demeure administrative : l’autorité préfectorale notifie l’assujetti non conforme et lui accorde un délai pour régulariser sa situation dans OPERAT. Si la non-conformité persiste à l’issue de ce délai, deux types de sanctions s’appliquent.
-
Sanction financière : amende administrative pouvant atteindre 7 500 € pour une personne morale, renouvelable par exercice non déclaré
-
Sanction réputationnelle (« name and shame ») : publication du nom de l’assujetti et de son bâtiment dans le tableau de bord public OPERAT, accessible à tous
La sanction réputationnelle est souvent sous-estimée, alors qu’elle représente le risque le plus tangible pour les foncières dont les actifs font l’objet d’arbitrages ou de financements. Un investisseur institutionnel ou un prêteur immobilier qui consulte OPERAT avant une transaction peut faire de la conformité décret tertiaire un critère d’éligibilité — ou de décote. La pratique du marché démontre que cette dimension extra-financière prend une place croissante dans les due diligences ESG depuis 2023.
Attention : La simple création d’un compte OPERAT sans déclaration complète des consommations ne suffit pas à établir la conformité. L’administration contrôle la complétude de la déclaration, pas uniquement l’existence du compte.
La question que posent le plus souvent les property managers est celle de l’opposabilité des sanctions aux locataires. Sur ce point, les textes en vigueur font peser l’obligation sur la personne qui contrôle effectivement les consommations — propriétaire ou preneur, selon les termes du bail. Un bail qui transfère la gestion énergétique au preneur sans clause explicite sur les obligations OPERAT crée une zone grise préjudiciable aux deux parties. Documenter cette répartition dans les clauses spécifiques du bail commercial reste la réponse la plus efficace à cette problématique.
Pour aller plus loin sur les mécanismes réglementaires du dispositif, les clés pour comprendre le décret tertiaire offrent une synthèse complémentaire sur les fondements législatifs et les objectifs de long terme du dispositif.
Votre plan d’action avant la prochaine échéance
Les obligations OPERAT ne se résument pas à une saisie annuelle de données. Elles supposent un travail de fond en amont : identification des EFA, collecte des données de consommation auprès des fournisseurs d’énergie, vérification des catégories d’activité et mise à jour des substitutionnalités. Les étapes clés de la déclaration Operat détaillent ce processus de manière séquentielle pour les assujettis qui abordent leur première campagne ou qui souhaitent structurer leur démarche.
-
Identifier toutes les EFA de votre patrimoine dépassant 1 000 m² et vérifier qu’elles sont créées dans OPERAT
-
Collecter les relevés de consommation 2025 auprès de vos fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, chaleur urbaine)
-
Mettre à jour les catégories d’activité dans OPERAT selon la nomenclature introduite par l’arrêté du 1er août 2025
-
Documenter les substitutionnalités (changements d’usage ou de surface) intervenus sur la période 2022-2025
-
Valider chaque déclaration individuellement avant le 30 septembre 2026 — la validation groupée automatique n’est pas disponible
La conformité au décret tertiaire ne se joue pas uniquement sur la qualité des données déclarées, mais d’abord sur la régularité de la démarche. Les patrimoines qui ont structuré un processus de collecte documenté et une revue annuelle des EFA avant chaque campagne sont ceux qui abordent les échéances avec le moins de friction — et qui évitent les mises en demeure qui résultent presque toujours d’un oubli de déclaration plutôt que d’une performance énergétique insuffisante.
Un bâtiment dont la surface tertiaire est inférieure à 1 000 m² est-il vraiment exempté ?
Oui, sous réserve que la totalité des surfaces à usage tertiaire du site reste en dessous du seuil de 1 000 m². Attention toutefois aux regroupements de surfaces : si plusieurs bâtiments ou locaux distincts appartenant au même assujetti sont implantés sur un même site et totalisent plus de 1 000 m² de surfaces tertiaires, l’obligation s’applique à l’ensemble.
Propriétaire ou locataire : qui doit créer l’EFA dans OPERAT ?
L’obligation pèse sur la personne qui contrôle effectivement les consommations énergétiques du bâtiment. Dans les baux à charges séparées où le locataire gère directement ses contrats d’énergie, c’est lui qui porte l’obligation. Dans les baux où le propriétaire refacture les charges, c’est en principe à lui d’assurer la déclaration. La répartition doit être formalisée dans le bail pour éviter toute ambiguïté en cas de contrôle.
Que risque-t-on concrètement si l’on ne déclare pas en 2026 ?
Une mise en demeure préfectorale suivie, en cas de persistance, d’une amende administrative pouvant atteindre 7 500 € par personne morale et par exercice non déclaré. À cela s’ajoute la publication du nom de l’assujetti et de l’adresse du bâtiment dans le tableau de bord public OPERAT, ce qui constitue un signal négatif visible lors des transactions ou des audits ESG.